Visitantes em lugares proibidos, o aumento de profissionais autônomos e locações de curta temporada, fizeram com que as regras de uso fossem bem discutidas. As áreas comuns de um condomínio — como piscina, academia, salão de festas e churrasqueira — são extensões da unidade privativa, mas seu uso é coletivo. O conflito surge quando o limite entre o “meu direito” e o “direito do vizinho” é ultrapassado.
1. Visitantes podem usar a piscina e a academia?
Esta é a pergunta número um nas assembleias. Juridicamente, o condomínio tem o direito de restringir ou proibir o uso de áreas de lazer por visitantes. Leia também Lei do Silêncio.
- Regra Geral: As áreas comuns são dimensionadas para o número de moradores. O uso indiscriminado por visitantes pode causar superlotação e insegurança.
- Convenção e Regimento: Se o seu Regimento Interno proíbe visitantes na piscina, a regra é válida e deve ser cumprida.
- Cuidado: Convidados em festas no salão alugado têm direito ao uso daquele espaço específico, mas não necessariamente às outras áreas (como academia).
2. O Uso Comercial das Áreas Comuns: É Permitido?
O uso de áreas comuns ou da própria unidade para fins comerciais que gerem fluxo de estranhos é, em regra, proibido em condomínios residenciais.
| Atividade Comercial | Situação Comum | O que diz a Lei? |
| Personal Trainer | Morador trazendo professor externo. | Geralmente permitido, mas o professor não pode usar o espaço para dar aula a não-moradores. |
| Cursos e Workshops | Aluguel do salão de festas para dar curso pago. | Proibido. Desvio de finalidade (residencial para comercial). |
| Ensaios Fotográficos | Fotógrafos profissionais usando o jardim ou hall. | Exige autorização da sindicância e não pode atrapalhar o fluxo. |
| Venda de Produtos | “Bazar” no salão de festas. | Permitido apenas se aprovado em assembleia ou previsto no regimento. |
3. Uso Inadequado e Desvio de Finalidade
O Artigo 1.336 do Código Civil é claro: o condômino deve dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (residencial).
- Airbnb e Locação por Temporada: Embora o STF tenha decisões sobre isso, muitos condomínios estão proibindo via convenção se houver alta rotatividade que comprometa a segurança.
- Escritórios com Atendimento: Ter um CNPJ no apartamento para home office é permitido. O que não pode é transformar a unidade em um consultório ou loja com fluxo constante de clientes.
- Barulho e Comportamento: O uso da área comum deve respeitar o sossego, a saúde e a segurança (os “3 Ss” do Direito Condominial).
4. Penalidades e Como Agir
Se um morador insiste em usar a churrasqueira para fins comerciais ou traz 20 convidados para a academia:
- Advertência: O primeiro passo formal.
- Multa: Se houver reincidência, a multa pode chegar a 5 vezes o valor da cota condominial.
- Multa por Condômino Antissocial: Em casos gravíssimos e repetitivos, a multa pode chegar a 10 vezes o valor do condomínio, mediante aprovação em assembleia.
Conclusão
Áreas comuns são para lazer, não para fins comerciais, insistir nesse tipo de erro é algo surreal.
